 Приобретение квартиры – ответственный шаг для Покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться. И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности Продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности у вас – как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве действует не в интересах Покупателя, а в интересах предыдущих собственников. Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова» рассказал, что вы должны знать, если решили приобрести квартиру.
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники, если они продают квартиры непосредственно через физических лиц, ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо надуманным обстоятельствам, например, родственникам продавца немедленно нужны денежные средства на лечение, или деньги нужны в связи с отъездом в другой город или другое государство, иное. Квартира может продаваться мошенниками и через якобы крупное Агентство недвижимости. Т.е. в налоговой инспекции регистрируется компания с громким названием, например, Инком + (Миан 1, Бестт), снимается хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете даются объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене очень якобы крупным и известным Агентством недвижимости Инком +. Не все покупатели квартир при приобретении жилья обращаются к специалистам, очень многие из них верят в свои силы; другие верят в Бога, который не может им не помочь; третьи верят в громкое имя компании, что продает квартиру, находится в центре города, и просто не может заниматься обманом; четвертые наивно полагают, что в нашем государстве они защищены и не могут стать жертвами мошенников; а многие просто ни о чем не думают, когда видят дешевую цену на жилье, что они так долго ждали и мечтали приобрести. В эти мгновения их рассудок как будто мутнеет, жадность приобретения очень выгодного варианта берет свое, алчность удачной сделки еще подхлестывается самими мошенниками, которые внушают покупателям, что на квартиру уже стоит очередь желающих, и буквально через несколько минут сразу несколько заинтересованных лиц будут вносить аванс.В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая про все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения судов, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.Очень часто при отсутствии самого собственника на сделке в последующем выясняется, что данного собственника нет в живых (это, как правило продажа квартир по поддельным доверенностям), либо собственник является невменяемым, недееспособным, либо ограниченно дееспособным (для выяснения дееспособности продавца всегда рекомендуется получать справки из Психоневрологических и наркологических диспансеров). Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а так же проведение непосредственно перед сделкой медико-психо-неврологической экспертизы, являются просто обязательными. Мало кто из читателей настоящей статьи может представить себе, каким огромным количеством дел «завалены» суды, когда сделки купли-продажи оспариваются или признаются недействительными только по основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца, либо в связи с отсутствием его в живых на момент регистрации сделки, или в связи с установлением факта поддельных доверенностей, подписей на договорах, иных поддельных документов, которые непосредственно сам собственник никогда не подписывал.Что касается доверенности, то она может быть отменена лицом в течение нескольких минут, а к чему данное действие может привести? Рассмотрим простой пример, допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говориться «отбить», однако покупатели нервы и время попортят основательно.
Третье, на что еще следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП (по- другому Росреестр) и расширенной выписки из домовой книги.Объясню почему. Несмотря на то, что многие мошенники являются неплохими юристами и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовке документов, так и в особенностях проведения сделок, тем не менее, они не являются юристами высокого уровня, способными разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам и, как правило, не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому, мошенники, как и обычные граждане, полагают, что если после незаконной сделки по квартире они проведут еще две – три сделки, то такие действия квартиру, как говорится «очистят» и новый покупатель будет добросовестным. Те же из мошенников, которые понимают, что по данной сделке институт добросовестного покупателя никогда не возникнет, все равно «не брезгуют» нескольким переоформлением жилого помещения, т.к. данное значительное количество продаж квартир помогает мошенникам убедить покупателей, что они в любом случае будут добросовестными приобретателями.Приведенные выше примеры являются очень серьезным заблуждением и не только для покупателей, но и для многих риэлторов, да что там риэлторов, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Так вот, коротко и обывательским языком поясню, покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира, когда-либо была «отобрана» у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований). Проще говоря, если мошенники продают квартиру, то покупатель, как бы он добросовестно не отнесся к сделке, никогда не может быть добросовестным.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг людей, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он или нет (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» аналогичными гражданскими спорами, как я уже указывал ранее.Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, что купил квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело. Так вот, продавец квартиры, будучи состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, оплатили стоимость квартиры в размере 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации данного договора продавец обращается в суд, причем очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчет своим действиям в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психо-неврологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, что привело к необходимости вынесения судом решения в его пользу. Несмотря на то, что в указанных спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться данным имуществом, что оплатили в полном объеме, да и пользование указанной квартирой существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно, их просто нет, наложить арест на данную квартиру с целью продажи так же нельзя, т.к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Кстати, в приведенном мною примере, продавец за 5 миллионов рублей сам предложил покупателям «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т.к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.
Пятое. Не плохо запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – Покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Кстати, документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или не прописанному в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе, как путем посещения органов БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.
Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок. Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка это долговой документ, при наличии ошибок в котором или при наличии текста, не содержащего действительного положения вещей, возврат денежных средств по таким долговым документам может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, что реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. Так вот, в большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире, но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки. Открою небольшой секрет – суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения – очень сложно взыскать денежные средства.
Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки (регистрации) в жилое помещение и выписки (снятии с регистрационного учета), которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а так же лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры будет ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели. Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. Закон однозначно закрепляет права на жилые помещения за такими лицами, и в случае покупки такой квартиры новыми собственниками, они могут быть уверены, что скоро в их квартире на постоянной основе будет проживать сосед – зэка.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того на кого она оформлена. В указанном случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой квартиры, в противном случае может возникнуть риск «дележки» квартиры с супругом продавца.Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира, купленная во время брака, от одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, прописаться и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги, т.к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного «заключенного».
Десятое. По правоустанавливающим документам стоит обратить внимание, не досталась ли выбранная вами квартира продавцу по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком именно основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Получить указанную информацию необходимо для того, чтобы иметь предположение — от какого еще наследника можно ожидать обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. В подобных случаях необходимо подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы денег.
Одиннадцатое. Важной деталью является информация о наличии возможных споров по приобретаемой недвижимости между заинтересованными в ней лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения, от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации можно определиться о том, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет, и если стоит, то насколько необходимо уменьшать стоимость такой приобретаемой недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью сказать, что на вторичном рынке жилья проверяется любая квартира, что практически на 100% страхует покупателя от риска возможных судебных тяжб, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения — квартиры.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 6 МЕСЯЦЕВ С ДОХОДОМ СЕМЬИ 20000 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
|
