 В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда возник вполне закономерный интерес к кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости. Ведь именно на основании этого параметра и будет определяться размер налога на владение недвижимостью, который все собственники квартир должны будут ежегодно выплачивать. Что же такое кадастровая оценка недвижимости? Кто и как ее проводит? Что влияет на определение кадастровой стоимости? Как соотносится кадастровый паспорт и кадастровая оценка недвижимости? Может ли собственник квартиры оспорить результаты проведенной оценки, и каковы при этом его шансы на успех? Как видите, вопросов очень много, и в головах большинства наших соотечественников возникает полная путаница и неразбериха. Попробуем вместе разложить все по полочкам.
Кадастровый паспорт и кадастровая оценка недвижимости
Даже сами названия двух этих понятий указывают на тесную логическую связь между ними. И это совсем не случайно, потому что именно на основании данных, указанных в кадастровом паспорте объекта и проводится в дальнейшем кадастровая оценка недвижимости. Кадастровый паспорт представляет собой, по сути, некую отчетную форму, в которой перечислены все основные характеристики объекта недвижимости Волгограда, включающие в себя его тип, площадь, схематический и масштабный планы, кадастровый и инвентаризационный номер, точный адрес, технические характеристики здания в котором расположен объект, если это не отдельно стоящее здание, и ряд других показателей.
Кадастровый паспорт имеет три основных утвержденных формы, которые предназначены для описания квартиры в многоквартирном доме, земельного участка или строящегося объекта недвижимости. Оформляется данный документ на основании письменного заявления собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности. Как правило, необходимость в получении кадастрового паспорта возникает в ситуациях, когда владелец планирует проведение каких-либо сделок с недвижимостью (обмен, купля-продажа, дарение, оформление наследства и т.п.). Во всех же остальных случаях инициатором оформления кадастрового паспорта выступают специализированные государственные организации, перед которыми стоит задача заполнения единого общероссийского реестра государственной регистрации, кадастра и картографии.
В Едином государственном реестре собирается общая информация по всем существующим объектам жилой и коммерческой недвижимости. Сбор такого рода информации и оформление кадастровых паспортов на земельные и дачные участки был завершен к 2006 году, когда был введен налог на владение землей. Оформление кадастровых паспортов на все существующие квартиры задача более трудоемкая и сложная, но в настоящий момент она практически завершена, благодаря активному участию местных бюро технической инвентаризации (БТИ).
На данный момент Единый Росреестр содержит сведения об объектах недвижимости, находящихся в собственности, как в бумажном, так и в электронном виде, что значительно упрощает работу, в том числе и по определению кадастровой стоимости объектов. При этом стоит заметить, что и кадастровый паспорт, и кадастровая оценка не являются документами постоянными и неизменными. В кадастровый паспорт должны вноситься все изменения, касающиеся нового статуса объекта (например, перевод жилой недвижимости в категорию нежилой), расширения или сокращения границ земельного участка, модернизации загородного дома, проведения перепланировок, ликвидации или сноса объекта недвижимости и тому подобное.
Кадастровая оценка также будет меняться в зависимости от внесенных в кадастровый паспорт изменений и изменения ситуации на рынке недвижимости. В соответствие с действующим законодательством актуальность данных должна проверяться и обновляться не реже, чем один раз в пять лет. В дополнение к Единому Росреесту, содержащему данные кадастровых паспортов, недавно появился также Фонд Данных Кадастровой Оценки, который в настоящее время находится на стадии заполнения и сбора информации. В Фонде данных кадастровой оценки содержится не только информация о результатах проведенной оценки недвижимости и определенной в ее результате стоимости, а также использованных методах и факторах, влияющих на итоговую оценку, но и актуальный мониторинг сегодняшнего рынка недвижимости, который включает в себя данные обо всех проведенных сделках с недвижимостью с указанием стоимости проданного объекта и его основных характеристик. Система пока находится на стадии активной разработки и тестирования. Получить к ней доступ можно на официальном сайте Росрееста. Этими данными совершенно спокойно может воспользоваться любой человек, что может оказаться очень полезным при попытке проведения самостоятельной оценки вашей квартиры.
Порядок и особенности проведения кадастровой оценки
Процедура проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости претерпела за последние несколько лет существенные изменения. Вплоть до 2011 года для определения размера налогового вычета в качестве базы использовалась инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а порядок проведения оценки и используемые методы регулировались постановлением Правительства Российской Федерации. Инвентаризационная стоимость учитывала только расходы, которые потребуются для воспроизводства точно такой же жилплощади с использованием аналогичных строительных и расходных материалов. То есть инвентаризационная оценка это скорее оценка себестоимости квартиры. При этом при проведении такой оценки абсолютно не учитывались такие параметры как этажность, территориальное расположение, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, рыночная стоимость и престижность района.
Говорить об адекватности и объективности такой оценки достаточно сложно. Хотя большинство собственников такой подход вполне бы устроил, так как стоимость квартиры, оцененной таким образом, будет заметно ниже реальной. Сейчас процедура оценки недвижимости определяется и регулируется федеральным стандартом «Определения кадастровой стоимости». Таким образом удалось минимизировать вмешательство государства в этот процесс и передать всю процедуру оценки независимым оценочным компаниям, сняв функцию оценки с Единого Росрееста, который теперь только получает результаты проведенных оценок. Среди оценочных компаний в свою очередь, как правило, проводится конкурс на право проведения оценки тех или иных объектов в рамках государственного заказа.
В соответствие с Федеральным стандартом, кадастровая оценка недвижимости должна максимально соответствовать рыночной стоимости объекта и использовать методы массовой оценки, а в случае невозможности их применения, оценщик может использовать рыночную стоимость, рассчитанную в индивидуальном порядке для одного конкретного объекта. В целом, сегодняшняя процедура определения кадастровой стоимости объекта не будет сильно отличаться от проведения независимой оценки, например, при оформлении банковского ипотечного кредита.
При использовании массового метода оценки строится модель, в которой выделяются отдельные группы недвижимости, объединяющие объекты сходные по своим техническим характеристикам и ценообразующим факторам. В зависимости от того, в какую группу попадает данный конкретный объект недвижимости и определяется его кадастровая стоимость. Для того чтобы максимально четко определить такие группы, проводится детальная оценка ключевых ценообразующих факторов и анализ текущей рыночной ситуации. Получить такую информацию можно с помощью сравнительного, доходного или затратного методов. Если у оценщика есть достаточное количество рыночной информации о проведенных сделках с недвижимостью, соответствующей выделенной в оценочной модели группе, то чаще всего используется сравнительный метод, позволяющий наиболее точно определить рыночную стоимость. В противном случае используют затратный или доходный подходы. Затратный подход чаще всего применяется к строящимся объектам недвижимости. Он опирается на данные, отражающие стоимость строительных материалов, стоимость сделок с земельными участками, стоимость подключения к основным инженерным системам и другую информацию, отражающую ситуацию на рынке строительства. Доходный же подход основывается на информации об арендной ставке недвижимости, расходах на эксплуатацию и регулярное обслуживание недвижимости, а также других параметрах рынка аренды.
Оценщик в обязательном порядке должен входить в состав так называемой саморегулирующейся организации оценщиков (СТО), а результаты его работы страхуются в рамках юридической ответственности. Повлиять на независимую оценку эксперта и выбранные для анализа методы работы никто не может. При этом результаты работы в виде готового отчета со всеми расчетами в рамках проведения кадастровой оценки передаются в специально для этого созданный институт экспертизы результатов, в состав экспертной комиссии которого входят участники саморегулирующейся организации оценщиков. После проведения такой экспертизы, в том случае, если не было выявлено никаких нарушений, кадастровая оценка официально передается для регистрации в Единый Росреестр и Фонд данных кадастровой оценки.
Оспаривание результатов проведенной оценки
Так как полученная в ходе кадастровой оценки стоимость квартиры оказывает непосредственное влияние на размер налогов, не все владельцы квартир будут согласны с полученными результатами и попытаются добиться максимально снижения указанной стоимости. Официально у собственника существует два основания для пересмотра проведенной оценки. Первое это ошибочность или неполнота данных, на базе которых проводилась оценка. Например, по какой-то причине в кадастровом паспорте была указана неверная площадь квартиры или количество комнат.
Вторым законным основанием является проведение альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры с помощью одного из независимых оценочных агентств. При возникновении подобных оснований для пересмотра проведенной кадастровой оценки, собственник квартиры может обратиться с письменным заявлением в специально организованную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Эксперты, входящие в состав этой комиссии, в течение месяца обязаны рассмотреть представленные документы и принять решение об удовлетворении вашего требования или отказе. В том случае, если решение комиссии вас не устраивает, вы можете обратиться в арбитражный суд. Хотя такие ситуации возникают довольно редко, и большинство споров стараются разрешить во внесудебном порядке, особенно, если вы оспариваете установленную кадастровую стоимость на основании проведенной независимой рыночной оценки. По решению суда в государственный кадастр могут быть внесены изменения.
Как видите, к вопросам проведения кадастровой оценки недвижимости государство подошло очень серьезно, что является еще одним доказательством того, что принятия нового налогового законодательства стоит ожидать в самой ближайшей перспективе.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 6 МЕСЯЦЕВ С ДОХОДОМ СЕМЬИ 20000 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
|
