Что такое ипотека
 Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредитывыдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне вРоссии ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты».Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Преимущества и недостатки ипотеки
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки непросто. Но сегодняшний ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ. Дело только за выбором!
1. Что нужно для получения кредита?
Из обязательных документов - паспорт (копия), документы о занятости и доходах (трудовая книжка, контракт и др.), документы, подтверждающие семейное положение и образование, сведения о регистрации (прописке). в большинстве банков сть возрастные ограничения клиентам до 18 и после 60 лет кредит не светит.
Потребовать могут и дополнительные "бумажки". Например, справку из жэка, подтверждающую, что на часть приобретенного жилья не претендуют старики и несовершеннолетние. По закону они имеют право не выселяться из квартиры, в случае если заемщик не сможет погашать кредит. Такую вероятность банки стараются исключить сразу.
В зависимости от выбранной программы кредитования и банка заемщик должен располагать собственными средствами в размере не менее 15 процентов, а при кредитовании строящегося жилья - не менее 30 процентов от цены приобретаемой недвижимости. Кредитную заявку банки рассматривают в среднем до двух недель. Решение банка действительно в течение 3-4 месяцев, за это время нужно оформить сделку или придется идти по второму кругу.
2. Как банк определяет максимальный размер займа?
Финансисты оценивают "чистый" (после уплаты налога) ежемесячный документально подтвержденный доход. В качестве такового рассматривается зарплата заемщика по основному месту работы, совместительству, трудовым договорам. А также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества и прочие документально подтвержденные доходы.
В расчет принимается доход супругов, иногда доходы не членов семьи и неофициальные источники (получка в конверте, подработка извозом и др.). Максимальный размер кредита определяется исходя из среднего размера подтвержденного дохода за последние полгода, срока кредитования, наличия иждивенцев в составе семьи.
Кредит рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж банку не превышал 35-40 процентов от доходов семьи.
3. Можно ли погасить его досрочно?
Срок, в течение которого запрещено производить досрочное погашение, устанавливается банком в зависимости от типа кредита. Обычно он равен шести месяцам со дня предоставления кредита.
Если клиент вдруг разжился деньгами и может внести дополнительную сумму в счет погашения долга сверх планового графика, то он обязан предупредить об этом банк. После чего принимается решение о частичном или полном досрочном погашении кредита. Приняв дополнительную сумму, банк пересчитает размер ежемесячных платежей или уменьшит срок.
4. Что делать заемщику в случае форс-мажорных обстоятельств?
Если вдруг остались без работы, заболели либо условия договора невозможно выполнять по другим причинам, нужно известить об этом в письменной форме руководство банка и подтвердить ситуацию документами. Банк сделает отсрочку выплаты кредита и процентов на 3-4 месяца. Если по истечении этого срока вы не сможете возобновить выплаты долга, то в соответствии с договором ипотеки банк вправе продать квартиру и вернуть свои деньги.
Если человек не может вносить оговоренные суммы в полном объеме, банк и тогда поможет выработать взаимно приемлемое решение. К примеру, предложит отсрочку платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Не получается? Тогда остается продать квартиру и за вырученные деньги погасить задолженность перед банком. И на оставшиеся от реализации залогового имущества деньги купить другое жилье.
К ИСТОРИИ ВОПРОСА
Откуда есть пошла ипотека
Придумали ипотеку еще древние греки 26 веков назад, когда применили механизм обеспечения ответственности должника перед кредитором земельными владениями. На границе земли, которая принадлежала заемщику, они ставили столб с надписью, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора. Этот столб и назывался "ипотека", слово буквально переводится "подставка" или "подпорка".
СОВЕТ
Прежде чем подыскивать жилье для покупки в кредит, заручитесь согласием банка на выдачу желаемой суммы. Иначе, пока будете "обхаживать" банки, облюбованное гнездышко может достаться более проворному новоселу. Кстати, нельзя приобрести в кредит квартиру в доме, который планируется снести, реконструировать, подвергнуть капитальному с отселением жильцов ремонту.
Документы можно подать сразу в несколько банков - это увеличит шансы на более выгодный вариант кредитования.
Если у банка дефицит валюты, вам могут предложить недорогой гривенный кредит в рамках какой-нибудь акции. Решать вам, но узнайте, как может меняться процентная ставка в зависимости от развития экономической ситуации. Чаще всего гривенные ставки - плавающие, потому рисковые.
Подписывая договор со строительной фирмой, не соглашайтесь на долевое участие в строительстве. Им предусматривается равное партнерство инвестора и застройщика, что означает равную ответственность, если со строительством дома возникнут проблемы. И тогда решение квартирного вопроса может затянуться на годы. Обратите внимание, есть ли в инвестиционном договоре пункт о неустойке в случае просрочки сдачи объекта. Не помешает показать договор опытному юристу.
Стоимость квартир разная на различных стадиях строительства. На этапе закладки фундамента она ниже, в период готовности - значительно выше. Не стоит обольщаться, что будет дешевле, если заплатить за квартиру, которая строится с нуля, - аренда жилья на период сладостного, но длительного ожидания может обойтись дороже.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 6 МЕСЯЦЕВ С ДОХОДОМ СЕМЬИ 20000 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
| 
