 Сейчас спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень. Основным аргументом «против» был тот факт, что за право полного и безраздельного распоряжения своей квартирой, включающего в себя возможность проведения любых сделок с ней (купли-продажи, обмена, дарения, сдачи в аренду, завещания, залога и т.п.), собственникам придется ежегодно платить обязательный налог на недвижимость, который грозит вылиться в круглую сумму. Такие разговоры ходили еще с 1998 года, и вот сегодня Интернет пестрит заголовками статей и новостями о введении налога уже с 2014 года. Те, кто продолжает проживать в квартире на основании договора социального найма, победно поглядывают на своих соседей-собственников, демонстрируя всем своим видом «а мы ведь говорили и предупреждали…».
Насколько же на самом деле страшен новый налог? Как будет определяться его размер? Можно ли избежать его уплаты? Принято ли окончательное решение о сроках его введения? Вопросов много, а реально полезной информации, к сожалению, мало.
Новый налог на недвижимость призван заменить уже существующие налоги на имущество и на землю и значительно повысить местные бюджеты субъектов Российской Федерации. Законопроект разрабатывается уже достаточно давно, примерно с 2004 года, но пока туда вносится большое количество правок и окончательная версия все еще не утверждена Государственной Думой в обязательном третьем чтении.
Это связано, прежде всего, с тем, что основой для расчета налога на недвижимость служит ее кадастровая оценка, которую в свою очередь невозможно провести без зарегистрированного в Едином государственном реестре кадастрового паспорта объекта недвижимости. Приведение имеющихся данных местными бюро технической инвентаризации (БТИ) в порядок и в соответствие с утвержденным Единым Росреестром форматом процесс довольно долгий и трудоемкий. Процедура осуществления кадастровой оценки всех зарегистрированных в Росреестре объектов продвигалась активными темпами с привлечением независимых оценочных компаний, выигравших тендер.
Все оценщики, выполняющие госзаказ, входят в состав саморегулирующейся организации оценщиков, которая осуществляет обязательную экспертизу и проверку на соответствие нормам законодательства и федеральному стандарту проведенной оценки объекта. От скорости завершения этого оценочного процесса непосредственно зависел срок введения и принятия нового законопроекта, который уже был одобрен в первом чтении. В рамках современного подхода кадастровая оценка стоимости жилой и коммерческой недвижимости максимально отражает ее рыночную стоимость и проводится с учетом всех последних тенденций на рынке недвижимости и ключевых ценообразующих факторов. При этом стоит отметить, что, как и любая экспертная оценка, определенная по результатам кадастровой оценки стоимость может быть оспорена при обращении в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
На начало 2013 года по официальным данным Росреестра процесс кадастровой оценки недвижимости полностью завершен во всех 83 регионах. А это означает, что база для введения нового налога уже подготовлена.
Еще одним тормозящим фактором выступали споры относительно определения процентной ставки будущего налога на недвижимость. Минфин и ФНС разработали несколько вариантов расчетов при довольно широком диапазоне процентных ставок. В итоге был принят самый популярный вариант, предлагающий введение 0,1% от кадастровой стоимости для объектов, относящихся к жилой недвижимости, стоимость которых не превышает 300 миллионов рублей, и 0,5% для объектов, превышающих указанный порог, а также для коммерческой недвижимости. Кроме того, параллельно рассматривается введение дополнительного налога на роскошь, который будет иметь свою внутреннюю градацию также в зависимости от стоимости и категории недвижимости.
Существующий сегодня налог на имущество составляет от 0,1 до 2,2% и рассчитывается на основании его инвентаризационной, а не кадастровой стоимости, которые между собой отличаются в несколько раз, потому что инвентаризационная стоимость учитывает только расходы на строительство аналогичного жилья и физический износ здания и не учитывает современные ценообразующие факторы и реальные предложения на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра жилья в соответствие с кадастровой оценкой сильно различается в разных регионах России. Но, в целом, стоимость владения вашей квартирой с принятием и вступлением в силу закона об обязательном налоге на недвижимость может заметно увеличиться, порой даже в несколько раз. А если вы владеете еще и дополнительной так называемой «инвестиционной» квартирой, тогда платить за имеющуюся в «избытке» собственность придется еще больше. Не говоря уже о том, что если вы такую квартиру официально сдаете в аренду, вы обязаны платить 13% от своего дополнительного годового дохода. Так за квартиру с общей площадью 200 квадратных метров с вступлением в силу нового закона вам придется заплатить 28 800 тысяч рублей за год. В том случае, если вы еще и сдаете ее в аренду, например, за 50 тысяч рублей в месяц, то общий размер налоговых выплат возрастет еще на 78 тысяч рублей. То есть общая сумма, которую вы должны будете заплатить государству просто за наличие дополнительной жилплощади, которая обеспечивает вам стабильный дополнительный доход, составит 106 800 рублей. Так что можно сделать вывод, что наличие недвижимости это не только выгодно, но и довольно затратно.
Самые высокие выплаты налогов ожидают жителей Московского региона, особенно тех, кому посчастливилось приобрести квартиру в современных просторных новостройках с площадями повышенной комфортности. Средняя стоимость квадратного метра в столице оценена в 165 588 рублей, а средняя площадь квартиры составляет 53,93 квадратных метра. Еще большие средние площади квартир встречаются в Тюмени и составляют 53,98 квадратных метра, но при этом стоимость квадратного метра жилья здесь заметно ниже. Удивительно, но на основании проведенной кадастровой оценки средняя стоимость жилья в северной столице России составляет всего 31 713 рублей за квадратный метр, то есть в 5 раз меньше, чем в Москве. Зато купить квартиру в Калужской области или Краснодарском крае можно в среднем по цене 46 797 и 43 279 тысяч рублей за квадратный метр соответственно.
Процесс реализации и порядок осуществления выплат для каждого из субъектов Российской Федерации будет регулироваться отдельными местными постановлениями органов самоуправления.
В 2014 году закон вступит в силу, скорее всего, не во всех регионах страны. Его окончательное внедрение запланировано лишь на 2018 год, когда налогом на недвижимость планируется облагать не только квартиры и объекты коммерческой недвижимости, но и недостроенные дома, загородные коттеджи и дачи.
Не справедливо будет не упомянуть также о том, что не все владельцы квартир должны будут платить налог на недвижимость. Если вы владеете одной единственной квартирой и на каждого собственника приходиться не более 20 квадратных метров площади (кроме льготных категорий владельцев, которым положено 50 квадратных метров), то введение данного налога вас не коснется вообще. Так, например, молодая семья с ребенком, проживающая в двухкомнатной квартире, не превышающей 60 квадратных метров, будет избавлена от выплаты налога (при условии ее приватизации на троих). Если же у такой двухкомнатной квартиры официально есть только один собственник, то ему придется дополнительно выплачивать около 10-12 тысяч рублей в год в зависимости от рыночной стоимости квартиры и ее территориального расположения.
Подводя общий итог, можно сделать вывод о том, что вкладывать деньги в приобретение недвижимости стоит с умом и адекватно оценивать будущую стоимость владения. В любом случае, новый налог на недвижимость никоим образом не умаляет те выгоды, которые вы получаете от владения собственной квартирой, загородным домом или офисом.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 6 МЕСЯЦЕВ С ДОХОДОМ СЕМЬИ 20000 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
|
