 Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в наследство солидные счета в банке, шикарную виллу на побережье, квартиры, машины, яхты и свою фирму в придачу? Только скорее это больше похоже на сюжет голливудского фильма, чем на нашу действительность.
Между тем с вопросами получения и оформления наследства каждый из нас рано или поздно столкнется и связано это будет с ситуацией грустной, но, к сожалению, неизбежной. В наследство могут передаваться денежные средства в разных валютах, движимое имущество (например, легковой автомобиль) и недвижимое имущество (квартира, комната, загородный коттедж, гараж или парковочное место, таунхаус, апартаменты, любые объекты коммерческой недвижимости, оформленные на частное лицо, включая офисные помещения, магазины, производственно-складские помещения, салоны красоты и т.п.).
При этом вы можете получить в наследство объект жилой или коммерческой недвижимости как целиком, так и на правах долевого участия. Порой эта доля бывает настолько маленькой, что вы не можете в реальности воспользоваться своим правом владения и распоряжения недвижимостью. В таких ситуациях вы можете в судебном порядке подать иск о выплате денежной компенсации и продать свою долю остальным владельцам общей собственности. Но не стоит забывать главное правило, что в права наследования вы сможете вступить не ранее, чем через полгода. А это означает, что совершать какие-либо сделки с полученной в наследство недвижимостью вы не сможете раньше наступления этого срока. Рассмотрим более подробно порядок и сам процесс наследования недвижимости и остановимся на наиболее часто встречающихся в связи с этим ситуациях.
Общий порядок получения наследства
Все вопросы, касающиеся получения и оформления наследства, регулируются третьей главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Но разобраться во всех тонкостях законодательства обычному человеку довольно сложно, поэтому сразу стоит оговориться, что при возникновении сложных и спорных ситуации лучше всего не пытаться самостоятельно искать правду, а сразу обратиться к профессиональному юристу. Часто необходимую консультацию можно получить даже бесплатно. Мы же рассмотрим только наиболее типичные случаи и основные положения, касающиеся наследства.
Получить причитающеюся вам недвижимость можно или на основании составленного заранее завещания, или стать наследником в силу закона, если никакого завещания оставлено не было. Конечно, первый вариант предпочтительнее, потому что в завещании максимально четко и конкретно определяется круг наследников и причитающееся им движимое и недвижимое имущество. Но в России такая практика, в отличие от Европы и Америки, не имеет в настоящий момент широкого распространения. Поэтому чаще всего возникают ситуации, когда наследники получают в собственность недвижимость в силу закона. Порядок наследования определяется степенью родства и очередью наследования:
к первой очереди наследования относятся: дети, супруги и родители;
ко второй: братья, сестры, дедушки и бабушки;
к третьей: дяди и тети, племянники;
к четвертой: прадедушки и прабабушки;
к пятой: дети племянников, двоюродные бабушки и дедушки;
к шестой: дети двоюродных племянников и двоюродных братьев и сестер, двоюродные дяди и тети;
и только в порядке седьмой очереди наследования появляются отчим, мачеха, пасынки и падчерицы.
Суть наследования по закону сводится к тому, что в первую очередь наследство делится в равных долях между наследниками первой очереди, а если таковых нет, то переход к наследникам второй, третей… и так далее очередей, вплоть до седьмой. Если в процессе оформления наследства скоропостижно умирает кто-то из наследников первой очереди, то его право наследования достается уже его наследнику первой очереди.
При наследовании по закону часто возникают судебные разбирательства с неожиданным появлением родственников умершего, которые также претендуют на часть наследства. Надо заметить, что по закону заявить свои права на получение наследства можно в течение трех лет, обратившись с иском в суд. Если вы докажете ваше право на наследуемую недвижимость, и представите уважительные причины отсутствия вашего заявления на получение наследства в течение полугода со дня смерти родственника (работа по контракту за границей, тяжелая болезнь, незнание о трагической кончине близкого родственника и т.п.), то все сделки, проведенные с недвижимостью и прошлые решения суда относительно порядка наследования будут оспорены и признаны недействительными. По решению суда происходит оформление и выдача новых свидетельств о праве наследования и перерегистрация уже оформленных прав собственности с учетом нового состава наследников.
Очень важным моментом, который вызывает самую большую путаницу, является четкое понимание шестимесячного периода со дня смерти наследодателя. В этот период вы не можете проводить никакие сделки с недвижимость. Но! Именно в течение шести месяцев вы обязаны оформить официальное заявление на получение наследства, которое должно быть передано в нотариальную контору. Только написанное и нотариально оформленное заявление на право наследования с указанием описания объекта недвижимости и его точного адреса является подтверждением вашего согласия на получение наследства с последующим переоформлением недвижимости в свою собственность.
Соглашаясь на получение недвижимости в наследство, вы приобретаете не только дополнительный объект недвижимости, с которым со временем сможете проводить любые операции, но и обязуетесь выполнять все необходимые обязательства по его эксплуатации и содержанию. В том числе вам придется оплатить существующие задолженности по коммунальным платежам.
Если вы являетесь не единственным наследником в силу закона или по завещанию, то все права и обязанности, а также расходы, делятся пропорционально между всеми наследниками в зависимости от размера их доли. На основании вашего заявления о принятии наследства, паспорта, свидетельства о смерти и свидетельства о собственности на квартиру или другое недвижимое имущество нотариус официально открывает дело о наследстве.
Нотариальную контору необходимо выбирать в том же районе, где проживал наследодатель и находится наследуемая недвижимость. При этом нужно выбрать того нотариуса, который специализируется на вопросах наследства для людей с соответствующей первой буквой фамилии (между нотариусами района все фамилии разделены в алфавитном порядке).
Если же вы по каким-то причинам не подали соответствующее заявление в течение полугода, то вам придется решать вопрос уже в судебном порядке, что потребует от вас достаточно большого количество сил, нервов и денег. Исключение составляют ситуации, когда наследник или наследники проживали совместно с наследодателем в одной квартире и вели совместное хозяйство. В таком случае они считаются фактически принявшими наследство, что легко можно подтвердить справкой из паспортного стола и выпиской с лицевого счета, где будет четко указано количество проживающих в квартире и оплачивающих коммунальные услуги. Только в этой ситуации вы можете заняться оформлением свидетельства о праве на наследство позже установленного срока. Но в любом случае лучше с этим не затягивать во избежание ненужных вам проблем.
Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом в установленной законом форме и должно содержать следующую информацию: ФИО наследника и наследодателя с указанием основания для получения наследства (указание степени родства и права наследования по закону или отметка о действии завещания), подробное описание наследуемой недвижимости (месторасположения, общая площадь, размер доли и прочие технические характеристики), гербовая печать и лицензия, на основании которой действует нотариус, выдающий свидетельство.
Помимо оформления свидетельства о праве наследования недвижимости вам необходимо будет зарегистрировать новое свидетельство о собственности в Федеральной регистрационной палате по истечение шести месяцев, когда вы официально вступите в права наследования. Шесть месяцев это тот срок, который необходим для определения полного списка всех потенциальных наследников и решения порядка наследования. Этот срок может быть пересмотрен в сторону сокращения, если, кроме обратившихся с заявлением о получении права наследования, других наследников фактически нет.
В ситуации, когда у наследодателя должен родиться его биологический ребенок, претендующий на наследство первой очереди, шестимесячный срок может быть увеличен. Стоит также учитывать тот факт, что наследник, проживавший совместно с наследодателем на территории одной квартиры или загородного дома, имеет преимущественное право наследования этой недвижимости при отсутствии завещания, предусматривающего какое-либо другое распределение наследства.
Особенности и содержание завещания
Как уже упоминалось выше, при составлении завещания процесс наследования заметно упрощается. Хотя по закону и существует возможность его оспаривания. В частности, если один из супругов завещает совместно нажитое имущество не второму супругу, а какому-то третьему лицу. 50% недвижимости находящейся в совместной собственности в любом случае должны перейти к супругу. Тем не менее, оформленное в соответствие со всеми правилами и нотариально заверенное завещание является приоритетным документом, определяющим круг наследников и права наследования.
Оставить свое имущество можно не только родственникам, но и людям, не состоящим с наследодателем ни в каком родстве или вообще отписать все государству. Разрешено также оформить наследство на все свое имущество или его часть на юридическое лицо и любую коммерческую организацию. Завещаний в течение жизни можно оформить несколько. Действительным будет самое последнее, отменяющее содержание предыдущих документов.
В самом завещании можно прописать не только порядок наследования и указать всех наследников, но и обозначить так называемый завещательный отказ. Этот термин обозначает не отказ в получении наследства, как может показаться, исходя из названия, а напротив некоторые обязательства со стороны наследников по отношению к каким-либо третьим лицам и предметам.
Для простоты понимания, приведем несколько практических примеров возможного завещательного отказа. Первый наиболее распространенный вариант это передача недвижимости с правом проживания в ней и сдачи в долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную аренду, но без права обмена, продажи и прописки кого-либо из третьих лиц. Второй по популярности вариант, когда квартира передается по наследству при условии сохранении права пожизненного проживания на ее площади кого-то из родственников или близких наследодателя. Таким образом, законом будут защищаться не только права прямых наследников, но и тех, кто до этого фактически проживал в наследуемой квартире.
Завещательный отказ может оказаться серьезным обременением при принятии решения о продаже наследуемой недвижимости. Во второй описанной ситуации у наследников еще есть шанс договориться с отказополучателем, то есть человеком, которому предоставлено право проживания в наследуемой квартире, о предоставлении ему денежной компенсации или другой квартиры в случае согласия на оформление сделки купли-продажи. А вот в первой ситуации снять такое обременение будет очень проблематично.
Отказ от получения наследства
Каждый наследник имеет право отказаться от своего права наследования, оформив нотариально заверенный отказ в течение шести месяцев или на основании заявления, поданного в суд по истечении этого срока. При этом обязательно стоит учитывать, что данный отказ имеет необратимую юридическую силу и заявить свои права на это наследство в дальнейшем будет уже невозможно.
Кроме того, вы не можете отказаться от одной части наследства и принять другую. Или наследуете все, или отказываетесь от всей своей доли. Так что данное решение должно быть взвешенным и обдуманным. Как правило, причинами оформления такого отказа могут служить следующие ситуации: отказ от своей доли в пользу других наследников, серьезные долги наследодателя, которые вынужден будет выплачивать наследник, или в связи с очень низкой ликвидностью и плохим состоянием имущества, на восстановление и ремонт которого уйдет больше средств, чем возможно будет получить при его продаже.
Несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные наследники могут отказаться от своей доли наследства только при согласии официальных опекунов и органов опеки и попечительства.
Отказаться от своих прав могут не только непосредственные наследники, но и отказополучатели. Такой отказ также не имеет обратной юридической силы.
Особенности наследования недвижимости, которая имеет обременение
Нередко встречаются ситуации, когда в наследство вы получаете не просто недвижимость, а недвижимость, имеющую какие-либо обременения. Она может быть сдана в аренду, находить в залоге у банка, находиться под арестом и т.п. В зависимости от конкретного вида такого обременения, законом предусмотрен различный порядок действий.
В том случае если квартира, загородный дом или любая другая недвижимость, полученная по наследству, сдавалась и продолжает сдаваться в аренду на основании официального договора новый владелец не вправе требовать прекращения данного договора до истечения срока его действия без согласия арендатора и обязан соблюдать указанные в нем условия, если самим договором не предусмотрено иное.
Если доставшаяся вам недвижимость была куплена с использованием ипотечного кредита, который на данный момент не выплачен полностью, тогда вместе с оформлением согласия на получение наследства вы соглашаетесь и на выплату данного кредита. В такой ситуации банк переоформляет кредитный договор на имя наследника, и задолженность по кредиту в том же объеме, что и бывший заемщик, должен будет выплачивать уже он. Прежде чем проводить какие-то переговоры с банком, необходимо также поинтересоваться принимал ли наследодатель участие в страховании жизни, которое очень часто банки выставляют в качестве обязательного условия при оформлении ипотечного кредита. Если факт наличия такой страховки подтвердится, и причина смерти соответствует страховому случаю, помочь в погашении задолжности по кредиту вам сможет выплаченная страховой компанией компенсация.
Специфика наследования земельного участка
Для того чтобы вы без проблем смогли унаследовать участок и оформить в положенный срок право собственности на него, он должен соответствовать ряду условий:
данный земельный участок прошел процедуру межевания, четко определены его границы, месторасположение, размер и правовой режим (другими словами сформулировано функциональное назначение участка: для строительства загородного дома, для проведения сельскохозяйственных работ и т.п.);
земельный участок поставлен на кадастровый учет;
проведена кадастровая оценка стоимости участка с занесением в Единый Росреестр;
имеется полный комплект документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок.
Если какого-то одного документа или этапа не хватает, то наследникам придется восполнять и оформлять недостающие бумаги. Тоже самое касается ситуаций, когда какие-то документы были утеряны. Подготовленный пакет документов нужен для того, чтобы нотариус мог оформить свидетельство о праве собственности. Точно так же, как и в случае наследования квартиры, с полученным свидетельством о праве наследования наследнику предстоит посетить местную регистрационную палату для оформления нового свидетельства о собственности на земельный участок.
Сколько стоит получение наследства
С января 2006 года в России была отменена обязательна выплата налога при получении наследства. Так что теперь наследникам за полученную недвижимость платить, казалось бы, не нужно. Но помимо налогов существуют также обязательная госпошлина, которую наследники обязаны выплатить нотариусу при оформлении свидетельства на право наследования, которую никто не отменял. Для наследников первой очереди она составляет 0,3 % от определенной стоимости наследуемой недвижимости. Для наследников второй очереди размер госпошлины составит уже 0,6%, и далее будет увеличиваться в зависимости от того, к какой очереди будут относиться наследники.
Вопрос еще заключается в том, каким образом будет проведена оценка недвижимости. На данный момент существует два варианта такой оценки с помощью бюро технической инвентаризации (БТИ), специалисты которого предоставят инвентаризационную или кадастровую оценку недвижимости, или с привлечением независимых экспертных оценочных компаний, которые определят рыночную стоимость наследуемых объектов недвижимости. При выборе первого варианта оценки есть шанс, что эта стоимость будет ниже рыночной, и размер госпошлины таким образом удастся сократить. Единственным вариантом, позволяющим избежать данной обязательной выплаты, это подтвержденный факт проживания и совместного владения недвижимостью, доля которой принадлежала наследодателю. А вот избежать выплаты вознаграждения нотариусу, увы, никак не получится. В среднем она составляет также 0,3% от стоимости наследуемой недвижимости.
Итак, как видите процедура наследования достаточно сложная и требующая оформления большого количества документов и знания различных правовых нюансов. В данной статье мы познакомились только с самой верхушкой наследственного айсберга.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 6 МЕСЯЦЕВ С ДОХОДОМ СЕМЬИ 20000 РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ
|
